Die Abtretung einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt in der familieninternen Nachlassplanung. Häufig möchten Eltern ihr Haus, ihre Wohnung oder ein anderes Grundstück bereits zu Lebzeiten an ein Kind übertragen. Dabei stellen sich viele Fragen: Soll die Übertragung als Schenkung, Erbvorbezug oder Verkauf erfolgen? Wird die Hypothek übernommen? Soll eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht zu Gunsten der Eltern vorbehalten werden? Und wie wird sichergestellt, dass die übrigen Nachkommen fair behandelt werden?
Gerade bei der Abtretung einer Immobilie innerhalb der Familie ist eine sorgfältige rechtliche und notarielle Beratung entscheidend. Es geht nicht nur um den Vertrag selbst, sondern auch um erbrechtliche, steuerliche, familieninterne und vorsorgerechtliche Fragen.
Was bedeutet Abtretung einer Immobilie?
Bei der Abtretung einer Immobilie wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung von der bisherigen Eigentümerschaft auf eine andere Person übertragen. Im familiären Bereich erfolgt eine solche Abtretung häufig von den Eltern an ein Kind oder an mehrere Nachkommen.
Im Kanton Bern wird häufig von einer Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft gesprochen. Gemeint ist damit eine Übertragung zu Lebzeiten, die bei der späteren Erbteilung unter den Erben ausgeglichen werden soll.
Vereinfacht gesagt: Die beschenkte Person erhält heute eine Immobilie. Im Zeitpunkt des Ablebens der schenkenden Person muss sie sich diesen Vorteil gegenüber den übrigen Erben anrechnen lassen. Man spricht von einer Ausgleichungspflicht.
Die Abtretung einer Immobilie muss öffentlich beurkundet und anschliessend im Grundbuch eingetragen werden.
Übernahme der Hypothek bei der Abtretung
Bei der Abtretung einer Immobilie besteht häufig noch eine Hypothek. Diese Hypothek kann unter bestimmten Voraussetzungen von der übernehmenden Person übernommen werden. Die Bank muss in diesen Prozess einbezogen werden, da sie der Schuldübernahme zustimmen muss.
Die Übernahme der Hypothek wird als Gegenleistung angerechnet und reduziert den unentgeltlichen Teil der Abtretung. Dieser unentgeltliche Teil ist für die erbrechtliche Ausgleichung und für die familieninterne Fairness besonders wichtig.
Nutzniessung: Eltern können im Haus bleiben oder es vermieten
Bei der Abtretung einer Immobilie kann zugunsten der bisherigen Eigentümer eine Nutzniessung vereinbart werden. Das ist sinnvoll, wenn die Eltern das Haus weiterhin selbst bewohnen möchten oder wenn sie die Liegenschaft vermieten und die Mieterträge behalten wollen.
Mit der Nutzniessung wird das Eigentum zwar auf die nächste Generation übertragen. Die nutzniessungsberechtigte Person behält aber das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Erträge daraus zu beziehen. Der neuen Eigentümerin oder dem neuen Eigentümer bleibt während der Nutzniessung im Wesentlichen das Eigentum ohne eine direkte Nutzungsmöglichkeit. Eine Nutzniessung muss sorgfältig formuliert und im Grundbuch eingetragen werden.
Verkehrswert: Grundlage für eine faire Lösung
Bei der Abtretung einer Immobilie ist der Verkehrswert zentral. Er ist entscheidend für die Frage, ob und in welchem Umfang eine Schenkung vorliegt und wie hoch allfällige Ausgleichszahlungen sind.
Für die Bestimmung des Verkehrswerts empfehlen wir in der Regel den Beizug der Gültschätzungskommission des Kantons Bern. Eine solche Schätzung schafft eine belastbare Grundlage und kann helfen, spätere Diskussionen innerhalb der Familie zu vermeiden.
Eine Bankschätzung kann für die Finanzierung hilfreich sein. Für eine familieninterne Abtretung ist sie aber nicht ausreichend. Häufig handelt es sich um sogenannte hedonistische Schätzungen, die ohne Besichtigung vor Ort erstellt werden. Für eine belastbare familieninterne Lösung ist eine offizielle und nachvollziehbare Bewertung in vielen Fällen besser geeignet.
Beratung zur Abtretung einer Immobilie
Bei der Abtretung einer Immobilie geht es um mehr als nur die eigentliche Eigentumsübertragung. Sie berührt innerfamiliäre Erwartungen, erbrechtliche Ansprüche, Hypotheken, Steuern, Ergänzungsleistungen und die künftige Nutzung der Liegenschaft.
Wir unterstützen Sie bei der rechtlichen und notariellen Umsetzung Ihrer Abtretung. Gemeinsam klären wir, welche Lösung zu Ihrer Familie passt, ob eine Nutzniessung sinnvoll ist, wie die Ausgleichung unter den Nachkommen geregelt werden soll und welche Dokumente erforderlich sind.
Nehmen Sie mit uns Kontakt auf, wenn Sie eine Immobilie an die nächste Generation übertragen möchten. Wir beraten Sie und erarbeiten eine klare, faire und rechtssichere Lösung.
Häufige Fragen
Die Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft ist ein im Kanton Bern gebräuchlicher Begriff. Gemeint ist die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten, die spätestens bei der dereinstigen Erbteilung unter den Erben ausgeglichen werden soll.
Die beschenkte Person muss sich den erhaltenen Vermögenswert bei der dereinstigen Erbteilung anrechnen lassen. Dadurch sollen die übrigen Erben nicht benachteiligt werden.
Wenn die beschenkte Partei die Hypothek übernimmt, befreit sie die schenkende Partei von einer Schuld. Dies reduziert den Betrag, den die beschenkte Partei in der späteren Erbteilung zur Ausgleichung bringen muss.
Die Bank muss zustimmen, wenn die Schuldnerstellung geändert wird. Deshalb sollte die Finanzierung frühzeitig mit Ihrer Bank abgeklärt werden.
In der Regel trägt die nutzniessungsberechtigte Person die laufenden Kosten. Dazu gehören insbesondere der gewöhnliche Unterhalt, Bewirtschaftungskosten, Hypothekarzinsen sowie Steuern und Abgaben. Die Eigentümerin oder der Eigentümer trägt demgegenüber grundsätzlich die ausserordentlichen Lasten, insbesondere grössere Reparaturen und wertvermehrende Investitionen.
Im Einzelfall können abweichende Regelungen vereinbart werden. Gerne zeigen wir Ihnen unterschiedliche Lösungsansätze auf.
Das hängt von den persönlichen und finanziellen Verhältnissen ab. Eine Schenkung oder gemischte Schenkung kann bei der späteren Berechnung von Ergänzungsleistungen relevant werden. Deshalb sollte diese Frage vor der Abtretung sorgfältig geprüft werden.
Im Rahmen unserer Beratung beurteilen wir ihre konkrete finanzielle Ausgangslage und zeigen auf, ob eine Abtretung zu einer späteren Kürzung der Ergänzungsleistungen führen könnte.
Die Kosten hängen vom konkreten Geschäft ab. Im Kanton Bern richten sich die Notariatsgebühren nach der Verordnung über die Notariatsgebühren. Bei der Abtretung einer Immobilie ist der Wert der übertragenen Liegenschaft relevant.
Zusätzliche Arbeiten, etwa erbrechtliche Vereinbarungen, Anpassungen von Schuldbriefen oder Abklärungen mit der Bank, sind separat zu berücksichtigen. Nach dem ersten Beratungsgespräch können wir die voraussichtlichen Kosten konkreter einschätzen.
Der Verkehrswert sollte grundsätzlich dann bestimmt werden, wenn er für die Ausgleichung relevant ist. Soll bereits heute zwischen den Nachkommen ausgeglichen werden, ist auch heute eine Verkehrswertschätzung sinnvoll. Soll die Ausgleichung erst beim späteren Ableben erfolgen, kann die Bewertung auch zu diesem späteren Zeitpunkt vorgenommen werden.
Bringen Sie eine allenfalls bereits vorhandene Bankschätzung gerne zur Beratung mit. Wir prüfen gemeinsam, ob sie für die geplante Abtretung genügt.
Häufig beruhen Bankschätzungen jedoch auf hedonistischen Bewertungsmodellen und erfolgen ohne vertiefte Besichtigung vor Ort. Für eine faire und langfristige familientaugliche Lösung empfehlen wir im Kanton Bern in der Regel eine offizielle Schätzung durch die Gültschätzungskommission.
Weitere Leistungen
Wir begleiten Private und Unternehmen in notariellen und rechtlichen Angelegenheiten.