Wer Stockwerkeigentum begründen möchte, teilt eine Liegenschaft in einzelne, rechtlich selbständige Einheiten auf. Jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt und kann unabhängig verkauft, belehnt oder übertragen werden. Die Begründung von Stockwerkeigentum muss von einer Notarin oder einem Notar öffentlich beurkundet werden.
Stockwerkeigentum begründen lohnt sich nicht nur bei Neubauten und für Investoren. Auch wenn Sie einen Teil Ihrer Immobilie behalten und einen anderen Teil (etwa an Ihre Kinder) übertragen möchten, kann Stockwerkeigentum die passende Lösung sein.
Wann bietet sich die Begründung von Stockwerkeigentum an?
Die Begründung von Stockwerkeigentum kann in verschiedenen Situationen sinnvoll sein.
Übertragung an die nächste Generation
Sie möchten in Ihrem Haus wohnen bleiben, aber eine Wohnung an Ihre Kinder übertragen? Wenn Sie Stockwerkeigentum begründen, können Sie Ihre Einheit behalten und die andere als Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft oder als Schenkung übertragen.
Neubau eines Mehrfamilienhauses
Sie planen einen Neubau und möchten die einzelnen Wohnungen separat veräussern oder an verschiedene Eigentümer übertragen.
Aufteilung einer bestehenden Liegenschaft
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus und möchten die einzelnen Wohnungen als eigenständige Einheiten im Grundbuch eintragen. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie mehrere Wohnungen haben und diese unterschiedlich verkaufen oder an die nächste Generation übertragen wollen.
Gemeinsames Bauprojekt
Bauland wird immer teurer. Um sich die hohen Kosten aufzuteilen, können sich mehrere Parteien zusammenschliessen, ein Grundstück gemeinsam erwerben und darauf ein Mehrfamilienhaus erstellen.
wichtige Aspekte
Stockwerkeigentum bei bestehenden Gebäuden
Grundbuchauszug prüfen
Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch müssen im Hinblick auf die Begründung von Stockwerkeigentum geprüft werden.
Wertquoten
Die Wertquoten bestimmen den Anteil jeder Einheit am Gesamtwert der Liegenschaft. Sie bestimmen sich anhand der Wohnfläche und weiterer Kriterien wie Aussicht, Besonnung, Gartenzugang oder Lärmbelastung.
Zustimmung der Bank
Bei Hypotheken, muss die Bank zustimmen, da sich die Pfandhaft durch das neue Stockwerkeigentum verändert.
Eigene Zugänge
Damit Stockwerkeigentum an einer Immobilie begründet werden kann, muss jede Wohnung einen eigenen Zugang haben und über die Allgemeinflächen erreicht werden können.
Elemente der Begründung von Stockwerkeigentum
Urkunde zur Begründung
Die formelle Erklärung, mit der das Grundstück in Stockwerkeigentum aufgeteilt wird. Sie enthält die Aufteilung in einzelne Einheiten, die Wertquoten und die Zuweisung der Sonderrechte.
Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Nutzungs- und Verwaltungsordnung)
Das Reglement regelt die Organisation der Gemeinschaft: Stimmrecht, Beschlussfassung, Verwaltung, Erneuerungsfonds und die Kostentragung für gemeinschaftliche Teile. Es definiert ausserdem, welche Teile der Liegenschaft als reglementarische Sondernutzung einer bestimmten Einheit zugewiesen sind (z.B. Gartensitzplatz, Kellerabteil, Parkplatz) und welche Teile gemeinschaftlich genutzt werden.
Aufteilungspläne
In einem Plan wird pro Stockwerk genau definiert, welche Teile der einzelnen Wohnungen zum Sonderrecht gehören und welche Teile als allgemeine Flächen allen Eigentümerinnen und Eigentümern zugänglich bleiben. Die Pläne bestehen entweder bereits oder können durch eine geeignete Fachperson erstellt werden.
Anpassung von bestehendem Stockwerkeigentum
Auch bestehende Stockwerkeigentümergemeinschaften haben gelegentlich Anpassungsbedarf: Änderung der Wertquoten, Anpassung des Reglements, Neuzuweisung von Sondernutzungsrechten oder Aufhebung des Stockwerkeigentums. Solche Änderungen erfordern in der Regel einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft und eine notarielle Beurkundung. Dabei müssen das bestehende Reglement analysiert und die Mehrheitsquoren sauber geprüft werden.
Häufige Fragen
Die Notariatsgebühren für die Begründung von Stockwerkeigentum richten sich nach dem Gesamtwert der Liegenschaft und sind in der Verordnung über die Notariatsgebühren geregelt. Hinzu kommen Kosten für die Erstellung der Aufteilungspläne sowie die Grundbuchgebühren. Da jedes Projekt zur Begründung von Stockwerkeigentum individuell ist, braucht es eine persönliche Einschätzung unsererseits. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Ersteinschätzung.
Ja. Sobald Stockwerkeigentum begründet ist, kann jede Einheit unabhängig übertragen werden – etwa als Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft oder als Schenkung.
Die Dauer hängt davon ab, ob bereits brauchbare Aufteilungspläne bestehen. Müssen diese erst noch erstellt werden, kann es entsprechend länger dauern. Ansonsten können Sie mit einigen Wochen bis wenigen Monaten rechnen.
Ja. Man kann im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine sogenannte reglementarische Sondernutzung vereinbaren. Der Teil des Gartens, welcher so einer Wohnung zugewiesen wird, darf dann nur von den jeweiligen Eigentümern dieser Wohnung verwendet werden.
Nein, ein Reglement ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Wir empfehlen aber, es bereits bei der Begründung des Stockwerkeigentums zu erstellen. Zu diesem Zeitpunkt ist man als Eigentümer der Parzelle noch allein oder es sind erst wenige Beteiligte involviert, womit die Einigung auf gemeinsame Regeln entsprechend leicht fällt. Wartet man damit Jahre oder Jahrzehnte, sind die Eigentumsverhältnisse oft verstreuter und es wird deutlich schwieriger, alle Parteien an einen Tisch zu bringen.
Nein, gesetzlich vorgeschrieben ist ein Erneuerungsfonds nicht. Wir empfehlen ihn aber in den meisten Fällen – besonders dann, wenn Stockwerkeigentumseinheiten auch ausserhalb der Familie veräussert werden und die Eigentümerverhältnisse damit weniger überschaubar sind. Grössere Investitionen wie Dachsanierungen, Steigleitungen oder ein Heizungsersatz kommen auf jede Liegenschaft zu. Ein Erneuerungsfonds sorgt dafür, dass die nötigen Mittel rechtzeitig vorhanden sind und nicht kurzfristig hohe Einmalzahlungen erforderlich werden.
Das hängt davon ab, ob bereits Miteigentum besteht. Bei bestehenden Miteigentumsverhältnissen werden die bisherigen Quoten in der Regel übernommen, da bei einer Abweichung Ausgleichszahlungen anfallen würden, welche Steuerfolgen haben können. Besteht hingegen kein Miteigentum, können die Wertquoten bei der Begründung von Stockwerkeigentum frei festgelegt werden. In der Praxis bewährt sich ein mehrstufiges Verfahren: Ausgehend von den Quadratmetern der einzelnen Wohnungen werden zusätzliche Gewichtungen vorgenommen, etwa für Aussicht, Besonnung, Gartenzugang oder Lärmbelastung. Wir beraten Sie bei der Festlegung der Wertquoten und ziehen bei Bedarf kompetente Experten aus unserem Netzwerk bei.
Ja, das ist möglich. Man muss aber das bestehende Reglement analysieren und die Mehrheitsquoren sauber prüfen. Je nach Änderung kann ein qualifiziertes Mehr oder sogar Einstimmigkeit erforderlich sein. Wir unterstützen Sie bei der Analyse und Umsetzung.
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Antwort hängt einerseits davon ab, ob man die Elektrogrundinstallation als notwendige, nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahme qualifiziert. Ausserdem ist das Stockwerkeigentümerreglement zur Prüfung der Beschlussquoren heranzuziehen. Schliesslich unterliegt die Qualifizierung der Elektroinstallation auch einem zeitlichen gesellschaftlichen Wandel: Was vor 20 Jahren sicher noch als luxuriöse bauliche Massnahme gegolten hätte, dürfte heute zumindest teilweise eine nützliche oder in ein paar Jahren womöglich sogar bereits notwendige bauliche Massnahme sein. Melden Sie sich bei uns, wir helfen Ihnen, Ihr Projekt umzusetzen.
Weitere Leistungen
Wir begleiten Private und Unternehmen in notariellen und rechtlichen Angelegenheiten.