Dienstbarkeiten regeln, was auf einem Grundstück erlaubt oder eingeschränkt ist – und betreffen häufig auch die Nachbarparzelle. Ob Wegrecht, Näherbaurecht, Grenzbaurecht oder Baubeschränkung: Dienstbarkeiten müssen im Kanton Bern von einer Notarin oder einem Notar öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Erst mit dem Grundbucheintrag wirken sie gegenüber künftigen Eigentümerinnen und Eigentümern.
Wir beraten Sie zur optimalen Ausgestaltung Ihrer Dienstbarkeit und sorgen dafür, dass Ihre Rechte dauerhaft und rechtssicher im Grundbuch gesichert sind.
Welche Dienstbarkeiten beurkunden wir?
Dienstbarkeiten müssen notariell beurkundet werden. Wir beurkunden sämtliche Dienstbarkeiten für Grundstücke, welche sich im Kanton Bern befinden. Es gibt viele verschiedene Dienstbarkeiten für Grundstücke, wie zum Beispiel:
Näherbaurecht
Um bei einem Bauprojekt den geltenden Grenzabstand unterschreiten zu können. Erfahren Sie mehr über Auswirkungen des Näherbauens auf den Nachbarn.
Grenzbaurecht
Um ein eigenes Gebäude bis an die Grundstückgrenze heranbauen zu können. Erfahren Sie mehr über gegenseitige Grenzbaurechte.
Wegrecht
Für die Regelung von Zufahrten und Zugängen über ein fremdes Grundstück zur Erschliessung der eigenen Parzelle.
Leitungsrecht
Für Wasser-, Abwasser-, Strom- oder Fernwärmeleitungen, die über oder durch ein Nachbargrundstück verlaufen.
Baubeschränkung
Einschränkungen der Bebaubarkeit zugunsten eines anderen Grundstücks, etwa Höhenbegrenzungen oder Nutzungsbeschränkungen.
Parkplatz
Für das Recht, ein Fahrzeug auf einem anderen Grundstück zu parkieren.
Überbaurecht
Für bauliche Elemente, die über die Parzellengrenze hinausragen.
Vorsicht beim Näherbaurecht und beim Grenzbaurecht
Näherbaurechte und Grenzbaurechte können in dicht besiedelten Gebieten zu grossen Herausforderungen werden. Die folgenden drei Aspekte gilt es daher stets zu berücksichtigen:
Abrückungspflicht des Nachbarn
Wer ein Näherbaurecht gewährt, muss sich bewusst sein: Durch das näher an die Grenze gebaute Gebäude kann sich für den Nachbarn eine Abrückungspflicht ergeben. Aufgrund feuerpolizeilicher Vorschriften muss er seinerseits einen grösseren Abstand zum näher oder an die Grenze gebauten Gebäudeteil einhalten. Selbst ein Carport oder ein Gartenhaus kann diese Abrückungspflicht des Nachbarn auslösen. Das kann die Bebaubarkeit der Nachbarparzelle erheblich einschränken und zu einer massiven Wertverminderung führen.
Näherbaurechte und Grenzbaurechte sind daher äusserst sorgfältig zu planen. Wir analysieren die Auswirkungen auf beide Parzellen und sorgen dafür, dass die Dienstbarkeit klar und ausgewogen formuliert ist.
Gegenseitige Grenzbaurechte: was fair klingt birgt faktische Ungerechtigkeiten
Bei gegenseitigen Grenzbaurechten besteht ein strukturelles Ungleichgewicht: Rein faktisch profitiert diejenige Partei, die zuerst baut. Die andere Partei muss dann entweder direkt anbauen oder den feuerpolizeilichen Gebäudeabstand einhalten und kann das Grenzbaurecht nicht mehr im gleichen Umfang nutzen. Dieses Ungleichgewicht sollte bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden.
Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen?
Aus rechtlicher Sicht ist es in jedem Fall zu empfehlen, Näherbaurechte ins Grundbuch eintragen zu lassen. Manche Bauverwaltungen akzeptieren auch bloss schriftliche Zustimmungen der Nachbarn. Das ist jedoch aus rechtlicher Sicht unzureichend: Eine schriftliche Zustimmung bindet nur die aktuellen Nachbarn. Wird die Parzelle verkauft, ist die Zustimmung für die neuen Eigentümer nicht verbindlich. Wer ein Näherbaurecht ein für alle Mal sichern will, sollte es im Rahmen einer öffentlich beurkundeten Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen.
Häufige Fragen
Aus rechtlicher Sicht ist der Grundbucheintrag dringend empfohlen. Manche Bauverwaltungen akzeptieren auch bloss eine schriftliche Zustimmung des Nachbarn. Eine bloss schriftliche Zustimmung des Nachbarn bindet jedoch nur die aktuellen Eigentümer. Bei einem Verkauf der Nachbarparzelle ist die Zustimmung für die neuen Eigentümer nicht verbindlich. Nur eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit wirkt gegenüber allen künftigen Eigentümern.
Grundsätzlich ja – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Nach Art. 737 ZGB ist eine Dienstbarkeit so auszuüben, dass das belastete Grundstück möglichst geschont wird. Zudem darf eine Veränderung der Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks keine unzulässige Mehrbelastung zur Folge haben (Art. 739 ZGB).
Die Beurteilung von Dienstbarkeiten gehört zu unseren notariellen und anwaltlichen Kernbereichen. Wir prüfen für Sie den Wortlaut Ihrer Dienstbarkeit, klären die Zulässigkeit der geplanten Nutzung, setzen wenn nötig Vereinbarungen mit dem belasteten Eigentümer auf und vertreten Sie im Streitfall auch gerichtlich. Nehmen Sie vor Baubeginn mit uns Kontakt auf – eine frühzeitige Abklärung ist deutlich günstiger als ein späterer Streit mit einstweiliger Verfügung und Baustopp.
Selbst wenn die Nutzung zulässig ist, gilt: Schäden am Weg (Spurrillen, beschädigter Belag) müssen durch die berechtigte Partei behoben oder ersetzt werden.
Ob die Nutzung des Fahrwegrechts für die Erschliessung einer Baustelle zulässig ist, hängt vor allem von drei Punkten ab:
Die Beurkundung von Dienstbarkeiten wird nach dem gebotenen Zeitaufwand abgerechnet. Der Zeitaufwand variiert von Dienstbarkeit zu Dienstbarkeit erheblich. Schildern Sie uns Ihr Projekt und wir geben Ihnen einen Kostenrahmen an.
Ja, bestehende Dienstbarkeiten können im gegenseitigen Einvernehmen geändert oder gelöscht werden. Dazu ist eine öffentliche Beurkundung und ein neuer Grundbucheintrag erforderlich.
Ohne gültiges Näherbaurecht kann der Nachbar die Beseitigung des Bauwerks verlangen. Im schlimmsten Fall droht ein Rückbau. Deshalb ist es wichtig, die Dienstbarkeit vor Baubeginn zu errichten und nicht bloss eine schriftliche Zustimmung zu erteilen.
Weitere Leistungen
Wir begleiten Private und Unternehmen in notariellen und rechtlichen Angelegenheiten.