Sie besitzen im Kanton Bern ein älteres Einfamilienhaus und überlegen sich, dieses abzureissen und durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen? Oder Sie möchten sich mit mehreren Parteien zusammenschliessen, gemeinsam eine Parzelle erwerben und darauf ein Mehrfamilienhaus mit Stockwerkeigentum realisieren? Solche Vorhaben bieten oft grosses Potenzial, sei dies in wirtschaftlicher, familiärer und vermögensplanerischer Hinsicht.
Wir prüfen die Bebaubarkeit von Grundstücken, klären die baurechtlichen und nachbarrechtlichen Rahmenbedingungen und begleiten Sie bei der rechtlichen Umsetzung. Von Grenzabständen, Geschosszahlen und Ausnützung über Näherbaurechte und Dienstbarkeiten bis zur Vertragsgestaltung unter mehreren Beteiligten und zur Begründung von Stockwerkeigentum.
Wann sich eine vertiefte Prüfung der Bebaubarkeit von Grundstücken lohnt
Gerade in Bern und in der Agglomeration Bern sind viele Parzellen mit Einfamilienhäusern heute deutlich wertvoller und besser nutzbar als noch vor einigen Jahren. Was früher für ein einzelnes Haus gedacht war, kann heute unter Umständen Raum für mehrere Wohnungen bieten. Bevor Sie investieren, verkaufen, abreissen oder bauen, lohnt sich deshalb eine sorgfältige rechtliche Analyse der Möglichkeiten im Zusammenhang mit der Bebaubarkeit von Grundstücken.
Bei der Planung eines Neubauprojekts sind die folgenden Themen zu analysieren:
Baureglement und Nutzungsplan
In welcher Zone liegt die Parzelle und welche Bauten sind dort zulässig? Darf ein Mehrfamilienhaus gebaut werden und falls ja, mit wie vielen Wohneinheiten?
Geschosszahl und Dimensionen
Wie viele Geschosse, welche Gebäudehöhe und welche Gebäudelänge sind erlaubt?
Grenzabstände
Welche Abstände zur Parzellengrenze müssen eingehalten werden und in welche Richtung gilt der grosse oder kleine Grenzabstand? Möglicherweise wird ein Näherbaurecht benötigt.
Gebäudeabstände
Wie hoch muss der Abstand zwischen den Gebäuden aus Sicht der Brandschutzvorschriften sein? Kann er allenfalls unterschritten werden.
Ausnützung und Verdichtung
Welches Potenzial besteht für zusätzliche Wohnfläche im Vergleich zur bisherigen Ausnützung?
Dienstbarkeiten
Schränken Baubeschränkungen, Wegrechte oder andere Dienstbarkeiten die Bebaubarkeit ein? Müssen für das Projekt noch ein Näherbaurecht, ein Grenzbaurecht, ein Wegrecht oder eine Parkplatzdienstbarkeit eingeräumt werden?
Mehrwertabgabe
Wird durch die umfangreichere Überbauung der Parzelle eine Merwertabgabe fällig?
Praxisbeispiel 1
Abriss eines Einfamilienhauses und Ersatzneubau mit Mehrfamilienhaus
Viele Eigentümer besitzen ein älteres Einfamilienhaus auf einer grosszügigen Parzelle. Im Lauf der Zeit ändern sich jedoch die Bedürfnisse: Die Kinder sind erwachsen, das Haus ist zu gross geworden, der Unterhalt steigt oder die Lage der Parzelle bietet heute ein Verdichtungspotenzial, das früher nicht genutzt wurde. In solchen Fällen kann ein Ersatzneubau mit mehreren Wohnungen sinnvoll und unter ökonomischen Gesichtspunkten attraktiv sein.
Ein solches Projekt kann ganz unterschiedliche Ziele verfolgen: Verbesserung der Rendite, Schaffung mehrerer Wohnungen für verschiedene Kinder statt eines einzigen Hauses für nur eines von mehreren Kindern, Reduktion des eigenen Wohnbedarfs auf eine Alterswohnung oder die Investition von angespartem Kapital – etwa auch im Hinblick auf die Pensionierung – in eine Immobilie, die für die Nachkommen langfristig nutzbar bleibt.
Wir helfen Ihnen dabei, die rechtlichen Fragen frühzeitig zu klären. Dazu gehört insbesondere die Prüfung der baurechtlichen Grundordnung, der Ausnützungsmöglichkeiten, der Grenzabstände und der allfälligen Notwendigkeit von Dienstbarkeiten. Ebenso wichtig ist die Frage, wie das Projekt später strukturiert werden soll – etwa mit Mietwohnungen, mit Stockwerkeigentum oder mit einer gemischten Nutzung innerhalb der Familie.
Familienlösung schaffen
Statt ein Kind zu begünstigen, können mehrere Wohnungen für mehrere Nachkommen entstehen.
Im Alter kleiner wohnen
Die Eigentümer behalten eine Alterswohnung und vermieten oder übertragen die übrigen Einheiten.
Kapital sinnvoll einsetzen
Je nach Konstellation stellt sich die Frage, wie vorhandene Mittel, etwa im Hinblick auf die Pensionierung, nachhaltig in Grundeigentum investiert werden können.
Vermögensplanung über Generationen
Investitionen in Immobilien können helfen, Familienvermögen langfristig nutzbar zu machen.
Praxisbeispiel 2
Mehrere Parteien kaufen gemeinsam eine Parzelle und erstellen Stockwerkeigentum
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Für viele junge Personen ist es heute ohne erhebliche Unterstützung durch die Eltern kaum mehr möglich, alleine Wohneigentum zu erwerben. Ein möglicher Ausweg besteht darin, dass sich mehrere Parteien zusammenschliessen, gemeinsam eine Parzelle kaufen, ein bestehendes Haus abbrechen und darauf ein Mehrfamilienhaus erstellen.
Wird das neu erstellte Gebäude anschliessend in Stockwerkeigentum aufgeteilt, erhält jede Partei ihre eigene Wohnung. So kann gemeinsames Planen und Bauen zu individuellem Eigentum führen. Damit ein solches Modell funktioniert, braucht es jedoch von Anfang an eine saubere rechtliche Struktur. Gerade unter Freunden, Geschwistern, Paaren oder jungen Familien sollten Finanzierung, Entscheidprozesse, Kostenverteilung, Ausstiegsszenarien und die spätere Zuteilung der Wohnungen klar geregelt werden.
Wir beraten Sie bei der Wahl der geeigneten rechtlichen Ausgestaltung, entwerfen die nötigen Verträge und begleiten das Projekt bis zur Begründung des Stockwerkeigentums. Ziel ist, dass alle Beteiligten von Beginn weg wissen, woran sie sind – und dass spätere Konflikte möglichst vermieden werden.
Finanzierung
Wer bringt wie viel Eigenmittel ein und wie werden Mehrkosten getragen?
Rechtsform
Welche Rechtsform oder Vertragslösung eignet sich für den gemeinsamen Erwerb und die gemeinsame Entwicklung des Projekts?
Entscheidungen
Wer entscheidet über Planung, Bau, Änderungen und Zusatzkosten?
Konflikte
Was gilt, wenn eine Partei abspringen will oder die Finanzierung nicht mehr gesichert ist?
Checkliste Neubau
Häufige Fragen
Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. In einem ersten Schritt zu prüfen sind die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften des kommunalen Baureglements – insbesondere Grenzabstände, Ausnützungsziffern, Gebäudedimensionen und die zulässige Anzahl Geschosse. Hinzu kommt die privatrechtliche Seite: Im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten wie Baubeschränkungen, Näher- oder Grenzbaurechte können ein Ersatzneubauprojekt zusätzlich erschweren. Schildern Sie uns Ihr Vorhaben – wir prüfen die rechtliche Umsetzbarkeit und zeigen Ihnen auf, wo Spielraum besteht und wo Anpassungen nötig sind.
Je nach Familiensituation kann das sehr sinnvoll sein. Aus dem bisherigen Einfamilienhaus lässt sich Wohnraum für mehrere Kinder oder Generationen schaffen: Die Eigentümerinnen und Eigentümer bewohnen weiterhin eine Wohnung, während die übrigen Einheiten an Nachkommen weitergegeben oder vermietet werden. Rechtlich wird ein solches Vorhaben in der Regel als Stockwerkeigentum strukturiert – die typische Eigentumsform für aufgeteilte Mehrfamilienhäuser. So lassen sich Wohnen, Nachfolgeplanung und gegebenenfalls zusätzliche Mieteinnahmen sinnvoll miteinander verbinden.
Ja, das ist grundsätzlich möglich. In der Praxis braucht es dafür aber eine saubere vertragliche Grundlage und eine klare Planung. Oft wird das neu erstellte Gebäude später zu Stockwerkeigentum ausgestaltet, damit jede Partei ihre eigene Einheit als selbstständiges Eigentum erhält.
Im Vordergrund stehen die finanziellen Themen wie Beiträge der einzelnen Parteien, Finanzierung und Umgang mit Mehrkosten. Weiter sind die Entscheidfindung im Projekt sowie die Zuteilung der späteren Wohnungen zu klären. Zudem müssen der Umgang mit Verzögerungen und Mängeln, die Folgen eines Ausstiegs einer Partei und die Rechtsform des Projekts bis zur Begründung des Stockwerkeigentums geregelt werden. Üblicherweise wird das Projekt während dieser Phase als einfache Gesellschaft mit Gesellschaftsvertrag geführt.
Idealerweise bevor Sie kaufen, abreissen, planen oder Zusagen unter mehreren Beteiligten machen. Eine frühe Prüfung verhindert teure Fehlentscheide und schafft Klarheit über die tatsächlichen Möglichkeiten Ihrer Parzelle und Ihres Projekts. Wenn man ein konkretes Bauvorhaben plant, muss erst sichergestellt werden, dass sich dieses vor Ort auch realisieren lässt. Nebst dem Baureglement sind weitere Punkte zu bedenken, bevor man einen Grundstückkaufvertrag unterzeichnet.
Weitere Leistungen
Wir begleiten Private und Unternehmen in notariellen und rechtlichen Angelegenheiten.